复苏中的上海楼市:豪宅项目率先反弹,新盘认购火热

  来源:中房网发布日期:2022-07-06浏览次数:585

摘要:数据显示,6月,上海新建商品住宅成交面积90.1万平方米,环比增加742.1%。

  上海楼市正在缓慢复苏。

  上海中原地产发布的数据显示,6月,上海新建商品住宅成交面积90.1万平方米,环比增加742.1%;高价房市场活跃度拉高市场格局,成交均价75515元/平方米,均价环比上涨5.7%。表现可圈可点。但扩大范围来看,受疫情影响,2022年上半年上海新建商品住宅成交面积同比下降34%,与往年相比成交仍有差距。

  二手房市场方面,据同策研究院数据,在上海完全复工复产后,二手房挂牌量出现增长,挂牌量较疫情前增加约17%,至2.2万套。其中,29%挂牌量集中在上海内环内,挂牌房源中“老破小”、刚需刚改房源增大。

  “上海近半年交易行情可以概括为‘大病初愈,但仍虚弱’。随着下半年社会经济环境的持续改善,交易行情有望呈现‘渐入复苏、积极向上’的良好发展态势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  年过六旬的张海生是上世纪90年代上海较早的一批“拆迁户”,拆迁补偿中,当大多数人选择房子时,张海生选择了现金补偿,在当时上海最繁华的地段买了一套面积仅19平方米的房子,与邻里共用厨卫、阳台,这一住便是20多年。

  “生活一下变得很槽糕,以为熬一熬,疫情过去很快会好起来。”公共厨卫阳台让张海生在疫情期间的生活变得极度没有安全感,谈起过去,他说如果给他机会,不会选择小房子。

  最近张海生在女儿的劝说下,将房子到房地产中介机构挂牌,准备换房。跟张海生一起将“老破小”挂牌出去的还有不少他的邻居。

  “挂牌近一个月,看房的人寥寥无几。”张海生以为市中心的位置、房子小也能卖个好价钱,实际上看房的人极少。

  高端二手豪宅市场却不断传来高成交量。

  “6月份,我所在的门店成交了15套,平均每名业务员成交3套,是总价在1000万元左右的房子。”7月3日,位于闵行春申路板块的太平洋房屋销售经理胡峰告诉记者,6月成交面积中100~140平方米次新房较受市场欢迎。

  上海国堃地产虹口区店长范剑告诉记者:“在看房群体中,家里房子小的经历疫情想换个大房子,置换客增多;上海优化人才引进政策后,最近看房的年轻人多了,促使交易量增加。”

  事实上,从去年“核验价”“三价取低”政策实施后,上海二手房市场上涨趋势戛然而止,根据同策研究院数据显示,去年7~9月成交量环比分别下降12%、26.5%、31%;去年10月到今年3月市场进入修复阶段,2021年12月上海二手住宅成交量达到1.79万套,成交量恢复到去年8月水平。

  此后,今年1~2月虽然受春节及疫情影响,但市场并未显出疲态,甚至好于正常年份(2019年、2020年)同期。3月,随着上海疫情大面积暴发,4~5月成交量跌至冰点。

  6月1日市场重启后,来访、来客逐渐增多,与3月形成衔接,目前成交量为3月同期的80%,达到1月同期的90%。从数据上来看,解封后第二周市场成交大幅增长达到中等水平,第三周出现回落,市场上观望情绪依然浓重。

  “疫情前放款速度慢,成交周期长,‘三价取低’政策的实施导致不少客户资金不足,交易中止,疫情后最明显的变化是放款速度快,放款额度变多,客户比之前能多贷80万~100万元。”胡峰表示,上海首套房贷利率从之前的4.95%下调至4.8%,二套房贷利率从之前的5.75%下调至5.5%,房贷利率下调也是利好之一。

  同策研究院资深市场分析师肖云祥表示,在政策上,上海二手房并没有发生明显变化,“核验价”“三价取低”政策还在执行,但在操作端部分区域房屋核验价有所提高,幅度不大;另一个明显变化是,目前银行放款已经缩短到一周左右,放款时间明显改善,极大缩短了交易周期。

  肖云祥认为从政策端,“三价取低”政策存在一定争议,政策初衷是抑制过热的市场,但也伤害了部分刚需刚改的购房需求。

  “复工复产后,政府没有针对上海二手房市场发布任何刺激政策,但市场供需端迅速恢复,并接近疫情前水平,充分说明了市场的韧性,也反映出上海二手房市场体量大、基本盘稳定的特征。”肖云祥认为,加之疫后重振经济方案及提振房地产市场的大背景下,未来二手房市场有望全面恢复。

  上海中原地产首席市场分析师卢文曦则认为,若七八月份二手房市场能持续反弹,市场信心会慢慢起来,“金九银十”成交量会提升,但反弹高度有限,不会出现非理性走势。

  新房市场:豪宅项目率先反弹

  就在张海生卖房的同时,拥有购房资格的“新上海人”张濛一到周末就奔走在上海第二批次各大楼盘间,寻找合适房源。

  “位置好的楼盘价格高、积分要求高,远郊的房子不用积分,但上班距离远。”张濛陷入两难选择。

  据上海网上房地产数据统计,2022年6月,上海共成交商品住宅13718套,成交面积146.35万平方米,成交量在6月第四周达到高峰,其中,6月29日上海成交各类商品房1381套,成交面积13.61万平方米;6月30日成交各类商品房1586套,成交面积14.59万平方米。

  相对于正在复苏期的二手房交易市场,目前新房成交量已达正常交易水平,上海市中心高价新房依然“一票难求”。

  从上海第二批次楼盘认购率来看,市区楼盘认购依然火热,其中,招商虹玺、中企云萃江湾、华发四季半岛、仁恒海上源等认购率均超200%。

  据上海中原地产数据统计,6月,虹口区四川北路板块成交941套,成交均价119594元/平方米。其中,虹口瑞虹新城·臻庭成交573套,成交均价119725元/平方米;普陀区苏河望成交410套,成交均价101546元/平方米。

  但是,第二批次楼盘入围分比第一批次楼盘有明显降低,第一批次楼盘中的热门楼盘徐汇滨江百汇园入围分94.96分,浦东高行板块的森兰名苑入围分88.86分,虹口北外滩的招商外滩玺入围分为77.08分,浦东金桥板块的金鼎首府入围分为77.08分。

  在第二批次热门楼盘中,仁恒·海上源入围分为72.16分,中企云萃江湾入围分为74.16分,静安府西区入围分为71.28分,招商虹玺入围分为67.34分。

  易居企业集团CEO丁祖昱表示,只要“一二手房倒挂”依然存在,上海新房市场“打新”热度就会持续。在整体成交规模见顶之下,市场整体上升空间变得有限,“打新一族”的人数正在逐年下降中。在这其中,仍会有部分楼盘保持一定热度和涨幅,如部分豪宅项目,但受规模和成交周期限制,对普通刚需和改善市场影响有限。

  对于上半年楼市对企业的影响,中南建设相关负责人在接受记者采访时表示,行业恢复良性循环还需要时间。公司也将继续坚持审慎策略,将经营安全放在首位,积极推动销售,增加回款;同时审慎投资,进一步精细化管理,严格控制现金支出,加强各种形式的合作,提升面对风险的能力。

  对于下一步房地产市场行情,中南建设相关负责人表示,政策利好下,再加上企业自身努力,市场信心将不断加强,相信行业恢复良性循环和健康发展只是时间问题。

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