2022年6月典型城市二手住宅市场分析

  来源:中房研协发布日期:2022-07-23浏览次数:575

摘要:典型城市二手住宅成交量成交量显著回升。

  01

  二手住宅相关政策

  本月,在支持改善性住房需求的政策导向下,地方层面因城施策持续发力,政策松绑范围拓展至二手房市场,围绕放宽限购限售条件、降低首付比例、降低房贷利率、优化公积金贷款政策、发放购房补贴等方面的宽松性政策进一步释放。从涉及二手房交易的角度来看,重庆、呼和浩特、廊坊等多个地区要求调降个人住房贷款利率;青岛、西宁、合肥、南京、武汉等地放宽购房条件;宜春、郑州、宝鸡、温州等地调低首付比例;昆明鼓励银行业金融机构加大二手房贷款投放额度,缩短审批放贷周期;温州、台州市黄岩区、九江等地发放购房消费补助或契税补贴;珠海等地提出“一人购房全家帮”,公积金缴存职工可帮助直系亲属支付购房首付款或还贷;另有喀什、九江、秦皇岛、徐州、合肥、乌鲁木齐、成都等地通过降低公积金贷款首付比例、提高贷款最高限额、降低二手房房龄要求等方式,支持居民购房需求。购房政策持续宽松有利于提振市场信心,也有利于促进居民“以旧换新“需求的释放,活跃二手房市场交易,加快行业修复进程。
 

       02

       典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1   典型城市二手住宅成交量成交量显著回升

  6月,上海数据恢复,典型城市二手住宅成交面积合计971.4万平方米,较上月增加42.2%,绝对额增加288.1万平方米。从环比数据来看,各城市成交量均有所上涨;从同比数据来看,仅成都、广州同比有增长,其余典型城市成交量仍低于去年同期。具体来看,成都二手住宅成交面积位列第一,成交量为157.6万平方米,环比上涨43.0%,较去年同期大幅增加344.2%;上海成交面积129.7万平方米,环比增加4711.1%,同比减少43.1%;北京、天津分别成交104.1万平方米、100.1万平方米;其余城市成交量均不高于96万平方米,天津、广州、武汉、南京、青岛成交量分布在52万至96万平方米之间;合肥、郑州、深圳、厦门成交量均未超过37万平方米,其中,厦门成交量最低,为23.0万平方米,环比增加4.8%,同比减少35.7%。
 

  2.3   二手住宅售价环比出现回暖迹象

  2.3.1  成都环比涨幅突出,深圳跌幅明显

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数,6月,成都、合肥、北京等八个城市二手住宅销售价格环比上涨,南京、武汉、深圳等五个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看,成都环比上涨2.0%,涨幅居首;合肥、北京、广州、重庆、青岛环比涨幅在0.5%-0.6%;厦门、上海环比分别上涨0.3%、0.2%;南京、天津、武汉、郑州环比跌幅在0.4%-0.7%之间;深圳环比下跌1.0%,跌幅居首。同比涨幅最大的为成都,较去年同期提高5.4%;其次北京、上海同比分别上涨4.5%、2.3%;广州、厦门、重庆同比涨幅分布在0.1%-1.2%之间;青岛同比下滑1.0%,其余城市跌幅分布在2.4%-4.1%之间,武汉同比下跌4.1%,跌幅居首位。

  从定基指数的角度来看,青岛、武汉、郑州、天津二手住宅价格低于2020年月均价格,其余典型城市二手住宅价格均高于基期,其中涨幅最大的为北京,高于基期价格15.5个百分点,成都、广州、上海均高于基期价格12个百分点以上;厦门、深圳、重庆、合肥、南京高于基期价格2.6-5.2个百分点;青岛、武汉二手房销售价格分别低于基期价格0.1%、0.8%,郑州、天津分别低于基期价格2.6、2.7个百分点,分列典型城市末两位。

  2.3.2  成都各类户型价格均呈现上涨且涨幅突出

  从结构上看,6月,成都、重庆、北京、青岛、上海、广州、合肥三种户型价格均出现明显上涨,南京、天津、武汉、郑州、深圳各类户型价格均呈现下滑。具体来看,成都90平方米以下户型价格涨幅突出,较上月上涨2.2%,重庆、北京、上海等七个城市涨幅在0.1%-0.6%之间,南京、天津等四个城市跌幅不超过0.7%,深圳小户型价格下滑明显,跌幅1.4%;90-144平方米户型中,成都涨幅突出,较上月增加2.1%,合肥、北京、厦门等七个城市涨幅不超过0.9%,南京、天津等五个城市中等户型价格跌幅不超过0.9%;144平方米以上户型中,广州环比涨幅明显,上涨1.5%,成都、重庆、青岛、北京环比涨幅在1.0%上下,厦门与上月持平,南京、武汉等五个城市大户型价格略有下滑。

 03

  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

 

  3.1   二手住宅成交面积低于新房成交面积,但成交套数高于新房

  6月,典型城市新建商品住宅成交面积为1108.0万平方米,环比上涨53.6%,绝对额较上月增加386.8万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.88倍,具体来看,厦门二手房成交面积是新房成交面积的1.68倍;北京、上海、重庆、成都、天津二手房成交面积均高于新房成交面积,其余城市二手房成交面积不及新房成交面积。从绝对额来看,青岛新房成交面积最高,达到224.7万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.23倍;其次成都新房成交面积为128.4万平方米,同期二手房成交面积是新房的1.23倍;武汉、上海、天津、南京、广州成交量分布在83万平方米至106万平方米之间,郑州、重庆、北京、合肥、深圳、厦门新房成交面积均不高于75万平方米,其中,厦门新房成交面积最少,为13.7万平方米。

  6月新房成交套数9.7万套,同期二手房成交套数是新房成交套数的1.1倍,绝对额较新房成交套数多0.84万套。虽然二手住宅成交面积低于新房成交面积,但成交套数高于新房,意味着二手房成交套均面积小于新房,部分原因是由于改善性需求的提升,开发商对改善性产品呈现出倾向性,部分刚需购房者由此流入二手房市场,二手房成交比重继续增长,逐步成为承接刚需的主力。

  3.2   成都新房售价继续领涨,武汉、郑州、天津持续下跌

  6月,多数典型城市新房销售价格环比回升,武汉、郑州、天津环比持续下跌。具体来看,成都环比指数较上月继续提升1.3%,位列典型城市首位,北京、青岛、上海、厦门、合肥环比涨幅在0.5%-0.8%,其他城市涨幅不超过0.4%;天津、郑州环比下跌0.2%,武汉较上月继续下跌0.4%,跌幅居首。从同比指数来看,同比涨幅整体继续收窄,且跌幅呈现扩大,其中,同比涨幅最大的为北京,上涨5.8%;其余城市涨幅均不高于4.5%;合肥、厦门、天津、武汉同比跌幅不超过2.9%,郑州较去年同期下跌3.4%,跌幅居首。

 
  从定基指数的角度来看,除郑州外,其余典型城市新房价格均高于2020年平均价格,其中,涨幅最大的为重庆,较基期提高12.0个百分点;北京、广州、成都定基价格指数高于基期10个百分点以上;其余城市涨幅分布在1.7%-8.0%之间,郑州略低于基期价格。


 
  从结构上看,与上月相比,多数典型城市三种户型价格均有明显上涨,郑州、天津、武汉整体略有下滑。具体来看,青岛90平方米以下小户型价格涨幅突出,重庆、北京等九个城市小户型价格涨幅分布在0.3%-0.8%;郑州、天津、武汉小户型价格有所下滑,跌幅不超过0.6%。90-144平方米户型中,成都涨幅明显,较上月提高1.2个百分点,北京、青岛、深圳等八个城市上涨0.3%-0.8%,天津、武汉、郑州中等户型价格环比微跌。144平方米以上户型中,成都上涨1.6%,北京、重庆、上海等八个城市涨幅在0.2%-0.9%之间,广州、深圳与上月持平;天津、武汉大户型价格呈现下跌。

  04

  总 结

  本月,地方层面因城施策持续发力,政策松绑范围拓展至二手房市场,围绕放宽限购限售条件、降低首付比例、降低房贷利率、优化公积金贷款政策、发放购房补贴等方面的宽松性政策进一步释放。重庆、呼和浩特、廊坊等多个地区要求调降个人住房贷款利率;青岛、西宁、合肥、南京、武汉等地放宽购房条件;宜春、郑州、宝鸡、温州等地调低首付比例;昆明鼓励银行业金融机构加大二手房贷款投放额度,缩短审批放贷周期;温州、台州市黄岩区、九江等地发放购房消费补助或契税补贴;珠海等地在公积金贷款方面提出“一人购房全家帮”;另有喀什、九江、合肥、成都等地通过优化公积金贷款政策、降低二手房房龄要求等方式,支持居民合理购房需求,政策环境持续宽松有利于促进居民“以旧换新”需求的释放,活跃二手房市场交易。

  从成交量来看,典型城市二手房成交量整体较上月增加四成。从环比数据来看,上海数据恢复至疫情前水平,成交量环比大幅增加,其余城市环比均呈现上涨。从同比数据来看,除成都、广州外,其余典型城市成交量仍明显低于去年同期,成都本月同比增加逾三倍。同期新房成交量回升,环比涨幅逾五成,各典型城市新房成交量环比均呈现增长,广州、成都、青岛同比有所增加,但总体成交水平仍显著低于去年同期。整体来看,6月典型城市二手房成交面积是新房成交面积的0.94倍,但二手房成交套数是新房成交套数的1.09倍,意味着二手房平均单套成交面积小于新房单套成交面积,这是由于近期改善性需求上升,开发商对改善性产品呈现出倾向性,部分刚需购房者由此流入二手房市场,二手房刚需户型成交比重继续增长,逐步成为承接刚需的主力。

       从价格方面来看,本月典型城市二手房售价出现回暖,多个城市二手房售价由跌转升,从环比数据来看,成都楼市交易活跃,二手房销售价格涨幅继续领涨且涨幅扩大,北京由跌转升,天津、南京、郑州、武汉环比指数持续下滑,天津、南京跌幅收窄,郑州、武汉跌幅扩大,深圳环比跌幅位列首位;从同比数据来看,成都、北京、上海等六个城市二手房价格同比上涨,其余城市同比持续走低,武汉同比跌幅居首。整体而言,一线和热点二线城市在相对稳健的改善需求支撑下,房价率先结束下跌行情,但三四线城市扭转房价下跌的局面仍需时间。

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