超过5%空置率警戒线,重点城市商业危险了!

  来源:丁祖昱评楼市发布日期:2022-08-03浏览次数:131

摘要:CAIC数据显示,上半年,重点9城购物中心客流量下滑幅度普遍在10-30%之间。

  最近,不少人逛商场时会很直观的感受到,商场人少了,常逛的店铺有些没开门,有些已悄然闭店。

  这一现象反应了商业购物中心两个重要指标,即客流量和空置率。

  CAIC数据显示,2022年上半年,重点9城购物中心客流量下滑幅度普遍在10-30%之间。

  重点城市空置率不断上行,CAIC监测的7个城市二季度平均空置率最高的武汉已达到9.3%,北上广、成都和武汉空置率均超5%警戒线。

  克而瑞资管认为,5%是商场空置率的警戒线,高于这个标准将对商业购物中心运营带来一定影响。

  客流量减少,空置率上行,核心问题还是当前居民收入增长放缓,整体消费意愿在降低,再加上疫情影响范围不断扩大,随着时间战线拉长,预计商业市场整体还将面临下行压力。

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  武汉商业空置率最高

  对于商业购物中心来说,客流量明显少了。

  2022年上半年,重点城市购物中心客流同比均有所下滑,客流下滑幅度普遍在10-30%之间。

  具体城市而言,北京4月末受疫情影响,对整体客流影响较小;但3月14日-20日全市静默7天的深圳则受影响较大,今年1-4月同比客流降幅高达23%,西安客流同比下降幅度最高,达到33%。

  从全国重点城市商业购物中心来看,整体空置率仍在不断上行。

  CAIC重点监测的7个城市,2022年二季度空置率平均值达到6.6%。除了北京较一季度平均空置率下降1.8个百分点外,其余6城空置率均有所上升,其中上海商业购物中心空置率较一季度上升最快,增幅达到0.8个百分点。

  此次上海经历了较长时间的疫情管控,截止二季度末,商业购物中心空置率为7.20%。实际上,2020年全年上海商业购物中心空置率12.2%,同比增长4.2%,平均租金为33.1元每平方米每天,同比下降3.9%。至2021年下半年,空置率录得6.9%。

  2022年疫情呈现不确定性、措施持续时间长、政策严厉、牵涉范围面广等诸多新特点,对商业购物中心影响程度并不亚于2020年,预计空置率将继续上行,而租金将跌回两年前水平。

  截至二季度末,重点城市商业购物中心空置率最高的武汉,空置率录得9.3%。值得注意的是,武汉近两年商业购物中心空置率保持在9%以上,仅去年四季度降至8.3%。今年一季度以来,受多家品牌战略调整闭店影响,推动空置率进一步上行至9.3%,创近一年来新高。

  商业购物中心空置率比较低的是杭州和深圳。

  二季度以来,杭州政府促进消费恢复的举措接连出台,零售、餐饮等特困行业纾困政策陆续落地,杭州商业购物中心平均空置率只有2.7%,但由于区域商圈内部分商场差异化调整成果有限,城东和城北项目空置率上升,拉动整体空置率较一季度上升了0.7个百分点。

  深圳也在5%警戒线以下,录得3.7%。

      疫情冲击下,短期内消费者购物意愿和零售商开店信心受到打击,加之品牌战略调整,主力店退租、调整现象频繁,使得2022年第二季度重点城市空置率均有上升,但基本面韧性仍在。

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  关店潮已来

  空置率上行,也意味着商场运营短期整体承压。

  根据CAIC调研显示,今年1-4月,有八成物业出租率下降,这些下降的物业中有三成降幅超过了10%。在导致出租率下降、空置率上行的退租业态中,服装、餐饮和休闲娱乐排在前三。

  随着消费疲软的影响不断深入,不少品牌迫于压力选择闭店。

  约半个月前,有蛋糕界“爱马仕”之称的Lady M 发布了中国内地门店终止经营的公告,上海南翔印象城嘉定首店也将于9月10日闭店。

  上海复工复产后,老牌面包店克莉丝汀也陷入“关店潮”风波,8月1日起部分上海的门店经营才得以慢慢恢复。

  再往前看,6月,位于上海传统商业街淮海中路651号的H&M店铺近日悄然撤店。

  从克而瑞资管监测数据来看,2022年第一季度,重点城市开闭店比(开店数量/关店数量)均小于1,其中深圳租赁需求较为活跃,开关店比达0.95。这意味着开关店数量基本持平。而上海、北京和广州开关店比数据分别为0.88、0.85和0.76,关店数量已明显大于开店数量。

  租金压力成为经营者难以承受之重。

  方先生在上海一家购物中心经营餐饮小店,疫情两个月停摆,让原本勉强保本的小店雪上加霜,营业收入为零的情况下,租金一点也没少,由于无力支付租金和人工成本,上海复工后的6月初,他直接选择了关店。

  二季度末上海平均租金水平较一季度微降,但平均租金仍然高达34.4元/平方米/天。也就是说,一个20平方米的店铺,月租金已超2万元。

  与闭店对应的是,新开店项目开业率不足一半。

  2022年全年计划新开业项目1008个,其中明确计划上半年开业的项目有241个,但从实际开业项目数量来看,仅有111个项目成功开业,完成率仅46%。

  在接下来的很长一段时间内商业开业延迟成为普遍现象,保开业抢开业是商管企业当下要务。

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      为什么不消费了?

  疫情对消费市场冲击较大,在收入下滑的情况下,人们的消费意愿也大大下降。

  根据克而瑞资管调研数据显示,94.4%的消费者认为疫情影响了其消费,其中44.8%的受访者影响比较大,此外,有一半受访者对未来的消费“更理性”。

  另外,央行发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》也可以看出,今年第二季度,有23.8%的居民选择更倾向于消费,有六成居民倾向于更多储蓄。

  消费疲软乃至停摆仍然是经济复苏面临的较大问题。

       国家统计局数据显示,上半年社会消费品零售总额210432亿元,同比下降0.7%。其中,3月国内整个社零总额的增速首次转负,为-3.5%,随后4月和5月连续下降11.1%和6.7%。

       在具体的消费中,我们可以发现可选消费的表现也不容乐观,上半年数据中,有7大品类消费同比增速仍然为负增长。受物流的限制,线上的消费增长也处于乏力的状态。

  从收入的角度来看,人均可支配收入增速放缓,与此同时,人均消费支出仅表现为微增。

  国家统计局数据显示,上半年,全国居民人均可支配收入18463元,扣除价格因素,实际增长3.0%,而去年同期增幅12%;上半年,全国居民人均消费支出11756元,扣除价格因素影响,实际增长0.8%,而去年实际增长17.4%。

  人们的消费意愿正在降低。

  如今疫情进入第三年,疫情的不断反复致使线下消费需求越来越疲弱,消费总量和消费结构的转变,正在对原有的商业市场造成持续性的影响。目前重点城市购物中心客流同比均有所下滑,空置率不断攀升乃至高于警戒线,闭店潮来袭,商业经营再次调头下滑。

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